Grunderwerbsteuer und Maklergebühr – zwei verschiedene Paar Schuhe

Schlüsselübergabe

Quelle: „Leszek Glasner/shutterstock.com“


Durchschnittlich 221.000 Euro kostete 2017 ein von der LBS Immobilien vermitteltes gebrauchtes Eigenheim, stolze 8 Prozent mehr als im Vorjahr. Obendrauf zahlte jeder Käufer 11,4 Prozent oder 25.194 Euro „Nebenkosten“. Der Löwenanteil (6,5%) geht mit 14.365 Euro für die Grunderwerbsteuer direkt an den Staat. Der Makler bekommt 6.409 Euro (Käuferanteil 2,9%), Notar und Grundbuchamt weitere 2 Prozent oder 4.420 Euro.

Niemand zahlt gerne „Nebenkosten“, wenn der Preis an sich schon als hoch empfunden wird. So wird die Diskussion über die Senkung der Grunderwerbsteuer in den besonders teuren Bundesländern wie NRW zumindest für Ersterwerber wieder lebhaft geführt – wegen der unterschiedlichen Interessenlagen und beteiligten Ebenen bisher mit wenig Aussicht auf Erfolg.

Auch die Betrachtung der Maklergebühren – wie die Notar- und Behördenkosten an den Kaufpreis gekoppelt – ist bei der Suche nach Kostensenkung durchaus legitim. Allerdings ist die Wirkung in den Gesamtmarkt eine völlig andere. Während die Grunderwerbsteuer grundsätzlich von jedem zu zahlen ist, gilt das bei der Maklergebühr für nicht einmal ein Drittel der Käufer. Denn Makler sind nur in 50 Prozent der Wohnimmobilienkäufe eingebunden. Und davon sind noch die Neubauvermittlungen aus dem Bauträgergeschäft abzuziehen, da sie für den Käufer fast immer courtagefrei abgewickelt werden – hier zahlt heute schon fast immer der Bauträger die Vertriebsprovision.

Apropos: Das Bestellerprinzip bei Vermittlung von Mietwohnungen soll Wohnungssuchende vor der Ausnutzung von Zwangslagen schützen – sprich: wer eine Bleibe braucht, wäre vermutlich bereit, fast jede Vermittlungsgebühr zu zahlen. Deshalb gibt es mit dem Wohnraumvermittlungsgesetz ein eigenes Gesetz zum Mieterschutz.

Der Wohnungskauf folgt dagegen den ganz normalen Marktgesetzen von Angebot und Nachfrage. Anbieter und Käufer einigen sich auf den Kaufpreis und, falls ein Makler eingeschaltet ist, auf die Verteilung der Courtage. Ein Eingriff per „Maklerpreisbremse“ wäre ein Eingriff in die freie Marktwirtschaft – und vermutlich auch juristisch als weiterer Eingriff in die Berufsfreiheit der Makler nicht haltbar.

Anders als die Grunderwerbsteuer ist die Maklergebühr der Lohn für eine Dienstleistung, für den seriöse Immobilienberater in aller Regel hart gearbeitet haben. Gerade die weniger gängigen Immobilien, für die viel eher ein Makler eingeschaltet wird, verkaufen sich nicht „von allein“. Vielmehr müssen Werbung geschaltet, Besichtigungstermine organisiert, Finanzierungen geprüft, Behördentermine organisiert – und last but not least auch noch Steuern gezahlt werden.

Dass die Marktgesetze bei der – verhandelbaren – Maklergebühr greifen, zeigt auch folgende Analyse der LBS Immobilien: Die Courtage bei Immobilien der Preisklasse über 300.000 Euro lag um einen ganzen Prozentpunkt unter derjenigen von Immobilien, die günstiger als 100.000 Euro waren.

Bis zu Beginn der 1980er-Jahre fiel eine Grunderwerbsteuer von sieben Prozent allein beim Erwerb von Kapitalanlagen an. 1980 wurden in NRW denn auch noch doppelt so viele Häuser gebaut wie gegenwärtig. Dann aber ging der Steuersatz immer weiter in die Höhe. Von 1983 an unterlag jeder Immobilienerwerb einem bundesweit einheitlichen Steuersatz von zwei Prozent, der 1997 auf 3,5 Prozent erhöht wurde. Die Gesetzgebungskompetenz liegt zwar nach wie vor beim Bund, allerdings können die Bundesländer ihre Sätze der Grunderwerbsteuer seit 2006 selber festlegen. Dadurch haben sich von Land zu Land deutliche Unterschiede ergeben. Während in Bayern und Sachsen nach wie vor 3,5 Prozent abgeführt werden ist in NRW, Brandenburg, dem Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen der Steuersatz inzwischen bei 6,5 Prozent.

Die Grunderwerbsteuer zählt inzwischen zu den größten eigenen Steuerquellen der Länder. Dem nordrhein-westfälischen Finanzminister brachte sie im vergangenen Jahr 3,1 Milliarden Euro in die Kasse – gut fünf Prozent mehr als im Jahr zuvor. Das Grunderwerbsteuergesetz kennt bei kleineren Immobilien-Transaktionen nur eine Ausnahme: Keine Steuer wird fällig bei Erbschaften, Schenkungen und wenn die Transaktion zwischen Personen stattfindet, die in direkter Linie miteinander verwandt sind. Allerdings lässt sie sich auch bei Transaktionen von Großprojekten, die viele Millionen schwer sind, völlig legal durch sogenannte Share Deals komplett umgehen. Dazu nutzen Großinvestoren eine Lücke im Steuergesetz und erwerben bis zu 94,9 Prozent der Anteile an der Gesellschaft, die die Immobilien besitzt. Die restlichen mindestens 5,1 Prozent verbleiben entweder beim Verkäufer oder werden an einen Dritten veräußert. Grunderwerbsteuer fällt dann nicht an. Nach Schätzung von Experten gehen den Ländern dadurch Steuereinnahmen in erheblicher Höhe verloren.

Die LBS Immobilien GmbH NordWest mit Sitz in Münster ist die größte Immobiliengesellschaft der Sparkassen- Finanzgruppe. Das Geschäftsgebiet der Tochtergesellschaft der LBS Westdeutsche Landesbausparkasse und der LBS Norddeutsche Landesbausparkasse Berlin-Hannover umfasst Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen und Berlin.

 

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